El “rent to rent” (también llamado alquiler con subarriendo o alquiler garantizado para el propietario) se ha vuelto popular porque promete algo tentador: controlar un inmueble sin comprarlo, mejorar su explotación (por habitaciones, temporal o turístico) y quedarse con el margen. El problema es que, en la vida real, lo difícil no es subarrendar: lo difícil es hacerlo con permiso, con un contrato bien armado y con costes reales (vacíos, mantenimiento, licencias, seguros, desgaste) que no se ven en los anuncios de “gana dinero sin capital”.
Este artículo te aterriza el modelo: qué es, cómo se estructura para no meterte en problemas y cómo calcular si de verdad hay margen.
Qué es “rent to rent” y por qué no es magia
En rent to rent tú no eres el dueño. Eres el operador:
- Tomas en alquiler una propiedad (con un contrato principal con el propietario).
- Obtienes autorización expresa para subarrendar (entera o por habitaciones) o para explotarla en modalidad temporal/turística si aplica.
- Gestionas operación: captación de inquilinos/huéspedes, cobros, mantenimiento, limpieza, incidencias.
- Tu ganancia sale de: Ingresos del subarriendo – renta al propietario – costes operativos – reservas.
Si alguien te lo vende como “solo firmar y cobrar”, sospecha: en la práctica es un negocio operativo (más parecido a gestionar un pequeño alojamiento) que a “invertir pasivamente”.
Las 3 formas más comunes de rent to rent (y su nivel de riesgo)
1) Subarriendo por habitaciones (larga estancia)
- Ingresos: suma de rentas por habitación.
- Ventaja: demanda estable (estudiantes, trabajadores).
- Riesgo: convivencia, rotación, desgaste de zonas comunes.
2) Alquiler temporal (estancias medias)
- Ingresos: por meses/temporadas.
- Ventaja: precios más altos que larga estancia en zonas demandadas.
- Riesgo: más vacíos si no tienes buen marketing y estacionalidad fuerte.
3) Turístico / “serviced accommodation”
- Ingresos: por noche + alta rotación.
- Ventaja: ticket alto si el destino acompaña.
- Riesgo: regulación, licencias, comunidades de vecinos, sanciones, requisitos de seguridad, quejas. Es donde más gente se quema.
Regla práctica: cuanto más “hotelero” sea el uso, más necesitas blindaje legal, permisos y números conservadores.
La parte legal: el objetivo no es “ser creativo”, es ser verificable
La mayoría de problemas serios de rent to rent nacen de una frase: “lo hago y ya”. En este modelo, la legalidad suele depender de tres capas:
1) Tu contrato principal (con el propietario)
Aquí se define si puedes subarrendar y bajo qué condiciones. En la práctica, tu contrato debería dejar por escrito:
- Permiso explícito para subarrendar (y si es total o parcial/por habitaciones).
- Uso permitido (residencial, temporal, turístico, etc.).
- Quién paga servicios (agua, luz, internet), impuestos/tasas si aplica, y comunidad.
- Quién asume mantenimiento, límites y tiempos de respuesta.
- Qué pasa con mobiliario, mejoras y reposiciones.
- Cláusula de inspección y estándares de cuidado del inmueble.
- Condiciones de salida: preaviso, penalidades, inventario final.
2) La normativa del uso (según ciudad/país)
No es lo mismo alquilar por habitaciones a estudiantes que operar como alojamiento turístico. A veces el problema no es el subarriendo en sí, sino el cambio de uso o la falta de permisos.
3) Los terceros: seguro, hipoteca y comunidad
Aunque tengas contrato, puedes reventar el modelo si:
- el seguro no cubre el uso real,
- la hipoteca del propietario restringe ciertos usos,
- la comunidad prohíbe o limita actividades específicas.
Consejo práctico: si no puedes demostrar “permiso + uso permitido + cobertura”, no es un negocio; es una bomba con mecha.
Cómo negociar con el propietario sin que huela a “riesgo”
Al propietario le importa: cobrar, no tener líos y que el piso no se deteriore. Tu propuesta debe hablar ese idioma:
- Renta fija puntual (y cómo garantizas pago).
- Perfil de ocupación (habitaciones, temporal, etc.) con reglas claras.
- Mantenimiento preventivo y reporte mensual.
- Depósito y fondo de contingencia.
- Transparencia: nada de “no te preocupes, yo lo manejo” sin explicar el uso.
Un propietario serio no teme a “rent to rent”; teme a improvisados.
Los números que cierran: el modelo real (sin autoengaño)
Fórmula base (simple y honesta)
Beneficio operativo mensual = Ingresos efectivos – Renta al propietario – Costes – Reservas
Donde “Ingresos efectivos” no es lo máximo posible, sino lo que queda tras vacíos y ajustes.
Los costes que la gente olvida (y se comen el margen)
- Vacíos (habitaciones sin ocupar / noches sin reserva).
- Luz/agua/gas/internet.
- Limpieza (zonas comunes o rotación).
- Mantenimiento (pequeñas reparaciones constantes).
- Reposición (pintura, menaje, ropa de cama, muebles).
- Gestión de incidencias (tu tiempo también cuesta).
- Seguros.
- Impuestos/tasas/licencias si aplican.
- Comisiones de plataforma si aplica.
- Fondo de “imprevistos” (siempre pasa algo).
Mini ejemplo (habitaciones) con números conservadores
Piso 3 habitaciones
- Renta al propietario: 1.000
- Ingreso por habitación: 450 x 3 = 1.350
- Ocupación promedio realista: 92%
- Ingresos efectivos: 1.350 x 0,92 = 1.242
Costes mensuales estimados:
- Servicios (luz/agua/gas): 170
- Internet: 30
- Limpieza zonas comunes: 80
- Mantenimiento y reposición: 70
- Seguro/otros: 20
- Reserva de vacíos/imprevistos (5% ingresos): 62
Costes totales: 432
Resultado: 1.242 – 1.000 – 432 = -190
¿Conclusión? Con esos números no cierra, aunque “en papel” parecía margen de 350.
Qué tendría que pasar para que cierre:
- negociar renta más baja con propietario, o
- subir renta por habitación (zona premium / mejor producto), o
- reducir costes (pero sin destruir la operación), o
- aumentar ocupación (ojo: subir ocupación suele costar marketing/tiempo/descuentos).
Este ejemplo no busca desanimarte: busca que evites el error típico de “sumar rentas y ya”.
El “test de estrés” que deberías pasar antes de firmar
Antes de comprometerte, somete el modelo a 3 escenarios:
- Optimista: ocupación alta y pocos arreglos.
- Base: ocupación normal, mantenimiento normal.
- Malo (realista): 1 mes con vacíos + reparación inesperada + rotación alta.
Si en el escenario malo te quedas sin caja, tu negocio depende de “que todo salga bien”. Y eso casi nunca pasa.
Regla: si no puedes aguantar 2–3 meses de tensión sin incumplir con el propietario, estás muy apalancado.
Checklist operativo: lo mínimo para que no se vuelva un infierno
Antes de firmar
- Verificar cláusula de subarriendo y uso permitido.
- Inventario del estado del inmueble (fotos, acta).
- Estimar gastos con históricos (si existen).
- Plan de ocupación (a quién le vas a alquilar y por qué te elegirán).
- Caja inicial: depósito + adecuación + colchón.
Después de firmar
- Contratos claros con subinquilinos/huéspedes.
- Reglas de convivencia (si es por habitaciones).
- Proceso de cobro y recordatorios.
- Mantenimiento preventivo mensual.
- Sistema de incidencias (WhatsApp + registro).
- Reporte al propietario (reduce desconfianza y fricción).
Errores típicos que hunden rent to rent
- Firmar sin permiso explícito de subarriendo.
- Apostar todo al turístico “porque deja más”, ignorando regulación.
- No calcular vacíos y desgaste.
- No tener reserva de caja.
- No controlar selección de inquilinos (morosidad y conflictos).
- No definir quién paga qué (servicios, reparaciones, reposiciones).
- No alinear plazos (subarriendos más largos que tu contrato principal = peligro).
Cierre: rent to rent sí funciona… pero como negocio serio
Rent to rent puede ser rentable si lo tratas como lo que es: operación + contrato + control financiero. Lo “fácil” (conseguir un piso) es la parte menos importante. Lo que define el éxito es:
- permisos y uso claro,
- un contrato que aguante auditoría,
- números conservadores,
- y una operación estable.
Si haces eso, no dependes de suerte. Dependiendo del mercado, puedes construir un flujo predecible. Si no, lo más probable es que termines trabajando muchísimo para ganar poco… o para perder.
