El co-living no es “alquilar habitaciones y ya”. Es un negocio de hospitalidad ligera con reglas propias. Antes de comprar un inmueble para renta compartida, necesitas modelar el flujo de caja por cama, no por unidad; proyectar demanda, rotación y costos operativos con la misma rigurosidad que un pequeño hotel. Aquí te dejo la estructura SEO y las métricas clave para evaluar (underwriting) una compra de co-living con cabeza fría.
1) Modelo de negocio y unidad de ingreso
Antes de cualquier número, define cómo operarás:
- Propietario-operador: tú compras y operas. Mayor control, mayor carga operativa.
- Master lease (arrendamiento mayorista): pagas una renta fija al dueño y subarriendas por cama. Menor CAPEX, riesgo de spread.
- Contrato de gestión: el dueño paga una comisión al operador. Menor riesgo de renta, fees variables.
Unidad de ingreso: en co-living la base es la cama (o plaza), no el apartamento. Esto cambia los KPIs.
2) Demanda y “salud” de la ocupación
- Tasa de ocupación (%) = camas ocupadas / camas disponibles.
Objetivo: estabilidad > estacionalidad. Mapea picos (ingresos académicos, picos corporativos). - Longitud media de estancia (ALOS) = noches vendidas / reservas.
Estancias más largas reducen costos de limpieza y vacancia. - Tasa de rotación de inquilinos = salidas del periodo / plazas totales.
Un exceso de rotación te sube limpieza, reposición y marketing. - Pre-leasing (reservas futuras): indicador de demanda adelantada y pricing.
Checklist de demanda:
- ¿Qué impulsa la ocupación? (universidades, hubs tech, hospitales, zonas turísticas de larga estancia).
- ¿Competidores directos? (otros co-living, residencias estudiantiles, hostales de larga estancia).
- Regulación y zonificación: ¿permiten arrendar por cama? ¿Requisitos de seguridad, densidad, licencias?
3) Ingresos: precio por cama y métricas de “hospitalidad”
- ADR por cama (precio medio diario) = ingresos de alojamiento / camas vendidas.
- RevPAB (Revenue per Available Bed) = ADR por cama × ocupación.
Es el “RevPAR” del co-living: cuánto ingresas por cama disponible, ocupe o no. - TRevPAB (Total Revenue per Available Bed) = ingresos totales (alojamiento + extras) / camas disponibles.
Incluye upsells: lockers premium, limpieza adicional, cowork, estacionamiento, lavandería, late check-out, etc.
Apunta a:
- Datos semanales y mensuales de ADR por cama; 2) curva de demanda para pricing dinámico; 3) % de ingresos no-rent (monetización de servicios).
4) Costos operativos y eficiencia
- OPEX por cama: limpieza, suministros, utilidades, internet, community manager, mantenimiento, software, comisiones.
- Operating Expense Ratio (OER) = OPEX / Ingreso Operativo Bruto.
- Costo de rotación por salida: limpieza profunda, lavandería, reposición de menaje/ropa de cama, pequeñas reparaciones.
- Nómina/servicios por cama: define si tendrás staff en sitio o externo.
- Bad debt / morosidad: porcentaje de ingresos no cobrados.
CAPEX inicial (fit-out): mobiliario, cerraduras inteligentes, divisiones, sprinklers/seguridad, señalética. Proyéctalo por cama y por m². Añade un CAPEX de sustento anual (reposiciones, upgrades).
5) Rentabilidad, riesgo y deuda (las métricas del inversionista)
- NOI (Net Operating Income) = Ingreso Operativo Bruto − OPEX.
- Margen NOI = NOI / Ingreso Operativo Bruto.
- Cap rate = NOI / Precio de compra.
- Cash-on-Cash (CoC) = Flujo de caja anual después de deuda / Efectivo invertido.
- DSCR (Debt Service Coverage Ratio) = NOI / Servicio anual de deuda. (Procura > 1.25× con colchón).
- Punto de equilibrio de ocupación = (OPEX + deuda) / (ADR por cama × camas disponibles).
Consejo: calcula escenarios (base, pesimista, optimista) moviendo 3 palancas: ocupación, ADR por cama y OPEX por cama. Añade shocks: +10% servicios, +0.5 pp tasa de interés, 2 meses de absorción lenta.
6) Ejemplo simple (para validar lógica, no como objetivo)
Propiedad con 10 camas.
- ADR por cama: US$18; Ocupación estabilizada: 90%.
RevPAB = 18 × 0.90 = US$16.2
Ingresos alojamiento/mes ≈ 10 camas × 30 días × 16.2 = US$4,860
Extras (lavandería/cowork, etc.) agregan +8% → TRevPAB ≈ 17.5 → US$5,250/mes aprox. - OPEX: 40% del ingreso operativo bruto → US$2,100/mes.
NOI ≈ 5,250 − 2,100 = US$3,150/mes (US$37,800/año). - Si el precio de compra (incluido fit-out) fue US$420,000 → Cap rate ≈ 37,800 / 420,000 = 9.0%.
- Deuda anual: US$24,000 → DSCR ≈ 37,800 / 24,000 = 1.58×.
- Break-even ocupación = (OPEX + deuda)/ (ADR cama × camas disp × 365/12). Si OPEX+deuda ≈ 2,100 + 2,000 = 4,100 → ocupación de equilibrio ≈ 4,100 / (18 × 10 × 30) = 76%.
¿Qué aprendo? La unidad cama manda. El margen depende de ALOS, rotación y tu capacidad de vender servicios sin subir mucho la complejidad operativa.
7) Red flags y due diligence operativa
- Regulación ambigua sobre arrendar por cama o densidad por m².
- Edificios con aislamiento acústico pobre → más churn y quejas.
- Falta de espacios comunes funcionales (cocinas mal diseñadas, sin lockers/almacenaje).
- Contratos sin claridad en utilidades: tope, prorrateo, medición.
- Master lease con renta fija alta y poca cláusula de salida: riesgo en ciclos bajos.
8) Plantilla rápida de underwriting
- Demanda & Competencia: drivers, estacionalidad, pre-leasing, regulación.
- Inventario: camas totales, mix de habitaciones, baños por cama, áreas comunes.
- Ingresos: ADR cama, RevPAB, TRevPAB, % extras, calendario de precios.
- Costos: OPEX por cama, OER, limpieza/rotación, nómina, morosidad.
- CAPEX: fit-out por cama, reservas anuales, IoT/seguridad.
- Deuda: tasa, plazo, DSCR objetivo, covenants.
- Retorno: NOI, Cap rate, CoC, payback del fit-out.
- Riesgos: sensibilidad a ocupación/ADR, regulación, concentración de demanda.
